O investigație Radio-Canada dezvăluie strategiile promovate de unii influenceri și profesioniști imobiliari pentru creșterea rapidă a chiriilor și a valorii clădirilor. Dincolo de consecințele asupra locatarilor, apare o întrebare fundamentală: cât de eficient funcționează instituțiile responsabile de supravegherea pieței imobiliare din Québec?
În plină criză a locuințelor, în timp ce numeroase familii din Québec se confruntă cu dificultăți tot mai mari pentru a găsi un apartament accesibil, o investigație Radio-Canada, publicată la 22 octombrie 2026, prezintă o realitate profund îngrijorătoare.
Sub titlul „Influenceurs immobiliers : des portes à tout prix”, jurnaliștii dezvăluie modul în care anumiți investitori și influenceri imobiliari promovează cumpărarea clădirilor cu chirii reduse, creșterea accelerată a veniturilor locative și refinanțarea proprietăților pentru a achiziționa alte imobile.
Potrivit investigației, aceste strategii sunt predate inclusiv în cursuri de formare care costă mii de dolari.
Problema nu este existența investițiilor imobiliare, nici dreptul proprietarilor de a obține profit.
Problema apare atunci când dificultățile financiare, lipsa de informare și vulnerabilitatea locatarilor devin elemente exploatate pentru creșterea rentabilității.
Și mai îngrijorătoare este participarea unor profesioniști imobiliari la promovarea acestor metode. Această situație ridică întrebări despre responsabilitatea OACIQ, organismul însărcinat cu supravegherea activității agenților și brokerilor imobiliari din Québec.
1. Cum poate fi dublată valoarea unei clădiri prin creșterea chiriilor
În centrul investigației se află influencerul imobiliar Cory Albert, care promovează metode de acumulare rapidă a unui portofoliu de proprietăți.
Un exemplu prezentat de Radio-Canada privește achiziționarea unui complex de 29 de apartamente în Saint-Georges-de-Beauce, la un preț de aproximativ trei milioane de dolari canadieni.
Chiria medie existentă este prezentată ca fiind de aproximativ 625 de dolari lunar.
Obiectivul descris în cursurile sale este majorarea chiriilor până la aproximativ 1.100 de dolari lunar, într-un interval de doi ani.
Potrivit propriilor proiecții, valoarea complexului ar putea astfel ajunge la șase milioane de dolari. Aceste cifre reprezintă estimările investitorului, nu o evaluare independentă confirmată.
Mecanismul financiar urmărit este următorul: investitorul cumpără o proprietate cu venituri locative relativ scăzute, majorează chiriile, solicită reevaluarea imobilului și încearcă să obțină o finanțare bancară mai mare, folosind proprietatea drept garanție.
Capitalul astfel obținut poate fi utilizat pentru noi achiziții.
Din punct de vedere economic, este o strategie bazată pe efectul de levier financiar.
Din punct de vedere social, însă, ea poate avea consecințe importante asupra persoanelor care locuiesc deja în aceste imobile.
2. Când vulnerabilitatea socială devine un criteriu de investiție
Investigația Radio-Canada prezintă și declarațiile atribuite agentei imobiliare Gabrielle Borgia, care participă la activități de formare destinate investitorilor.
Potrivit articolului, aceasta vorbește despre interesul pentru clădiri situate în regiuni defavorizate, unde unii chiriași se confruntă cu dificultăți financiare sau probleme de sănătate mintală.
Materialele analizate prezintă inclusiv recomandări de a limita renovările apartamentelor ocupate și de a efectua lucrări după plecarea locatarilor, astfel încât locuințele să poată fi reintroduse pe piață la chirii mai ridicate.
Aceste declarații sunt deosebit de preocupante.
O persoană în vârstă, un muncitor cu venituri reduse, un student sau o familie monoparentală nu reprezintă doar un contract de închiriere și o sursă de venit.
Locuința poate fi singurul element de stabilitate economică și socială al unei familii.
Atunci când dificultatea unei persoane de a-și apăra drepturile este percepută ca un avantaj comercial, este necesară o examinare serioasă a practicilor respective.
3. Cinci mii de dolari pentru acceptarea unei chirii duble
Una dintre tehnicile relatate în investigație este cunoscută sub denumirea de cash for raise.
Principiul constă în oferirea unei compensații financiare unui chiriaș, în schimbul acceptării unei majorări importante a chiriei.
Într-un exemplu ipotetic prezentat în cursurile analizate, o chirie de 600 de dolari ar putea fi majorată la 1.200 de dolari lunar, în schimbul unei plăți unice de 5.000 de dolari.
La prima vedere, chiriașul primește bani.
În realitate, calculele demonstrează că avantajul financiar este temporar.
O majorare de 600 de dolari lunar reprezintă 7.200 de dolari suplimentari într-un singur an și 14.400 de dolari în doi ani, presupunând că valoarea chiriei rămâne neschimbată.
Compensația de 5.000 de dolari ar fi absorbită de majorarea chiriei în mai puțin de nouă luni.
În schimb, investitorul poate beneficia de venituri locative mai mari și de o posibilă reevaluare favorabilă a proprietății.
Această strategie ridică o întrebare esențială:
Poate fi considerată echitabilă o negociere între un investitor experimentat și un locatar care nu cunoaște pe deplin consecințele financiare și juridice ale acordului?
O asemenea înțelegere nu este automat ilegală. Dar caracterul voluntar, informarea corectă și absența presiunilor trebuie examinate cu atenție.
4. Ce se întâmplă cu oamenii care nu își mai permit chiria?
Pentru a înțelege consecințele proiectului imobiliar din Saint-Georges-de-Beauce, jurnaliștii Radio-Canada au discutat cu locatarii complexului.
Printre aceștia se află persoane în vârstă, studenți, imigranți și muncitori cu venituri modeste.
O locatară plătește aproximativ 663 de dolari lunar și ocupă apartamentul de 25 de ani.
Un alt locatar declară că primește aproximativ 840 de dolari lunar din ajutor social.
Pentru asemenea persoane, dublarea chiriei poate însemna imposibilitatea de a rămâne în locuință.
În anumite regiuni, unde oferta de apartamente accesibile este limitată, mutarea nu reprezintă o soluție simplă.
În spatele calculelor privind randamentul unei proprietăți există oameni care pot fi împinși către insecuritate locativă.
5. OACIQ: cine verifică activitatea agenților imobiliari?
Un aspect major al acestei investigații merită o atenție separată: responsabilitatea organismului care supraveghează profesia de agent imobiliar în Québec.
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, cunoscut sub acronimul OACIQ, are misiunea de a proteja publicul și de a asigura respectarea legislației și a obligațiilor profesionale aplicabile titularilor de permise de brokeraj imobiliar.
OACIQ nu este doar o organizație care eliberează permise.
Este un organism de autoreglementare, învestit cu responsabilități de supraveghere și disciplină.
Potrivit informațiilor publicate de instituție, profesioniștii imobiliari au obligații privind transparența, loialitatea și conduita profesională.
Această responsabilitate trebuie să fie însoțită de mecanisme eficiente de control.
Ce verifică, în realitate, OACIQ?
Existența unui sistem de inspecție profesională și a unor proceduri disciplinare nu demonstrează automat că toate comportamentele problematice sunt identificate la timp.
În cazul relatat de Radio-Canada, întrebările sunt inevitabile.
Atunci când un profesionist imobiliar participă la cursuri de formare și descrie strategii de achiziție concentrate asupra clădirilor ocupate de persoane vulnerabile, cine verifică respectarea obligațiilor deontologice?
Sunt aceste activități incluse în domeniul controalelor profesionale?
Organismul examinează numai documentele tranzacțiilor sau poate analiza și recomandările comerciale făcute de un titular de permis în cadrul activităților sale profesionale?
Cum sunt tratate situațiile în care o practică poate fi legală din perspectiva dreptului contractual, dar ridică îndoieli privind etica profesională?
Aceste întrebări nu reprezintă o constatare că OACIQ ar fi încălcat legea sau că persoanele vizate ar fi comis abateri disciplinare.
Ele reflectă necesitatea transparenței și a verificării.
La data redactării acestui articol, nu dispunem de informații verificate care să confirme dacă OACIQ a efectuat deja controale sau a deschis o anchetă în legătură cu declarațiile prezentate în investigație.
Dar tocmai această informație ar fi de interes public.
Întrebările la care OACIQ ar trebui să răspundă
A analizat OACIQ declarațiile atribuite profesioniștilor imobiliari în investigația Radio-Canada din 22 octombrie 2026?
Sunt cursurile, seminarele și activitățile de promovare a strategiilor investiționale incluse în controalele deontologice, atunci când sunt desfășurate de titulari de permise?
Ce criterii utilizează organismul pentru a identifica eventualele practici profesionale abuzive care afectează chiriașii vulnerabili?
Câte sesizări referitoare la asemenea practici au fost primite și câte au condus la sancțiuni?
Consideră OACIQ că actualele mecanisme de supraveghere sunt suficiente pentru protecția publicului?
Datele statistice, concluziile controalelor și măsurile care pot fi făcute publice ar contribui la o dezbatere informată.
Trebuie precizat că OACIQ supraveghează activitățile care intră sub incidența legislației privind brokerajul imobiliar, nu orice investiție realizată de un proprietar privat.
Cu toate acestea, atunci când un profesionist reglementat participă la promovarea unei strategii investiționale, apare o întrebare legitimă despre responsabilitatea profesională și limitele controlului instituțional.
Protecția publicului nu ar trebui evaluată exclusiv prin existența regulamentelor, ci și prin eficiența aplicării acestora.
6. De ce există mecanisme disciplinare dacă practicile problematice nu sunt întotdeauna prevenite?
OACIQ dispune de un birou al sindicului (Bureau du syndic), responsabil de investigarea presupuselor încălcări ale obligațiilor deontologice.
În urma unei investigații, sindicul poate decide să înainteze o plângere comitetului de disciplină.
Acesta poate aplica sancțiuni, inclusiv amenzi, suspendarea sau revocarea permisului profesional.
Prin urmare, mecanismele de control există.
Însă existența lor nu răspunde automat la întrebările privind eficiența prevenirii comportamentelor potențial abuzive.
O instituție însărcinată cu protejarea publicului nu ar trebui să se limiteze, în măsura permisă de lege, la intervenții ulterioare producerii prejudiciilor.
Este importantă și capacitatea acesteia de a identifica riscurile, de a informa consumatorii și de a interveni atunci când există indicii serioase privind încălcarea obligațiilor profesionale.
În același timp, trebuie menționat că investigațiile sindicului sunt confidențiale până la eventuala depunere a unei plângeri disciplinare. Absența informațiilor publice despre un dosar nu înseamnă neapărat că acesta nu este examinat.
7. Ce protecție oferă legislația din Québec chiriașilor?
Legislația din Québec recunoaște, în general, dreptul chiriașilor de a refuza majorările propuse și de a rămâne în locuință.
În cazul unui dezacord, proprietarul poate solicita Tribunalului administrativ al locuințelor, cunoscut drept TAL, stabilirea chiriei, conform condițiilor și termenelor prevăzute de lege.
Există excepții, inclusiv pentru anumite clădiri noi sau transformate recent.
De asemenea, articolul 1902 din Codul civil al Québecului interzice hărțuirea unui chiriaș în scopul restrângerii folosinței pașnice a locuinței sau al determinării acestuia să plece.
Totuși, investigația Radio-Canada evidențiază o problemă pe care simpla existență a drepturilor legale nu o rezolvă.
Un chiriaș care nu cunoaște legea, nu vorbește suficient de bine limba sau se teme de pierderea locuinței poate accepta o majorare pe care ar fi avut dreptul să o conteste.
Astfel, protecția prevăzută de lege poate deveni insuficientă în practică dacă persoanele vizate nu beneficiază de informații și de mijloace reale pentru a-și apăra drepturile.
8. Este necesară o examinare a cadrului legislativ și a responsabilității instituționale
Investigația ridică probleme care depășesc conduita individuală a unui investitor sau a unui profesionist imobiliar.
Guvernul Québecului ar trebui să examineze dacă actualul cadru juridic oferă suficiente garanții în situațiile în care se negociază majorări excepționale ale chiriilor.
O posibilă reformă ar putea include obligații suplimentare de informare a chiriașilor, documentarea clară a compensațiilor financiare și posibilitatea verificării unor acorduri care creează dezechilibre economice semnificative.
De asemenea, autoritățile ar putea analiza dacă mecanismele de supraveghere profesională ale OACIQ acoperă corespunzător activitățile de promovare și formare desfășurate de persoanele care dețin permise imobiliare.
Nu toate metodele de investiție sunt ilegale. Nu toate creșterile de chirie sunt abuzive și nu orice acord dezavantajos dovedește existența unei constrângeri.
Dar atunci când o strategie financiară este promovată public și are potențialul de a afecta sistematic locatarii vulnerabili, autoritățile trebuie să fie capabile să evalueze riscurile și eventualele încălcări ale legii.
9. Cine protejează interesul public?
O societate are nevoie de investiții private, inclusiv în sectorul imobiliar.
Are însă nevoie și de instituții care să asigure respectarea drepturilor cetățenilor și a obligațiilor profesionale.
Protejarea publicului nu înseamnă numai sancționarea încălcărilor demonstrate, ci și informare, prevenție și supraveghere eficientă.
Când un investitor cumpără o clădire, acesta achiziționează un activ economic.
Dar clădirea respectivă reprezintă, în același timp, locuința unor oameni.
Pentru un investitor, majorarea chiriei poate însemna o creștere a randamentului și a capacității de finanțare.
Pentru un pensionar, un student sau o familie cu venituri modeste, aceeași majorare poate însemna pierderea stabilității și riscul de a nu mai avea unde locui.
Întrebarea esențială nu este dacă investitorii au dreptul să obțină profit, ci unde se termină libertatea economică și unde începe responsabilitatea față de drepturile celorlalți.
Investigația Radio-Canada oferă un motiv serios pentru ca autoritățile și organismele de reglementare din Québec să examineze practicile prezentate și să explice publicului dacă mecanismele actuale de protecție sunt suficiente.
Iar OACIQ, prin misiunea sa de protejare a publicului, are un rol important în această discuție.
O instituție de supraveghere nu își demonstrează eficiența doar prin numărul de reguli pe care le administrează, ci și prin modul în care acestea sunt aplicate în interesul public.
Surse:
Radio-Canada — Influenceurs immobiliers : des portes à tout prix, 22 octombrie 2026
OACIQ — Obligațiile deontologice ale profesioniștilor imobiliari
OACIQ — Rolul sindicului și procedurile de investigare
Tribunal administratif du logement — Modificarea contractului de închiriere
Notă : Articolul se bazează pe informații publicate de Radio-Canada și pe surse instituționale. Analiza critică privește practicile relatate și eficiența cadrului de reglementare, fără a atribui persoanelor menționate încălcări legale sau disciplinare care nu au fost stabilite de autoritățile competente.